Kalkulator zdolności kredytowej od pensji brutto

Jak bank dochodzi do kwoty kredytu

Zdolność kredytowa nie jest wielokrotnością pensji. To kwota, którą da się spłacić ratą uznaną za bezpieczną - a „bezpieczna” rata wynika z dwóch niezależnych ograniczeń. Pierwsze to wskaźnik DSTI: suma wszystkich rat nie powinna przekraczać określonej części dochodu netto. Rekomendacja S, czyli zbiór zasad Komisji Nadzoru Finansowego dla kredytów zabezpieczonych hipoteką, wskazuje 40% dla osób zarabiających nie więcej niż przeciętne wynagrodzenie w swoim województwie i 50% dla pozostałych. Drugie ograniczenie to koszty utrzymania: po zapłaceniu raty musi zostać pieniądz na życie całego gospodarstwa domowego.

Obowiązuje ta granica, która jest niższa. Przy 8000 zł brutto na etacie, czyli 5783,91 zł na rękę, limit DSTI dopuszcza ratę 2313,56 zł, a nadwyżka po kosztach życia jednej osoby wynosi 4483,91 zł. Wiąże więc DSTI. Ta sama pensja w rodzinie czteroosobowej wygląda inaczej: koszty utrzymania rosną do 4300 zł, nadwyżka spada do 1483,91 zł i to ona wyznacza ratę. Zdolność maleje z 304 000 zł do 195 000 zł, choć dochód się nie zmienił.

Trzeci krok to zamiana raty na kwotę kredytu. Bank nie liczy jej jednak przy oprocentowaniu z oferty, tylko przy oprocentowaniu powiększonym o bufor - o tym niżej. Wynik to kredyt, który rata z testu spłaci w ratach równych przez wybrany okres.

Dlaczego liczymy od brutto, a nie od netto

Bank patrzy na wpływy na konto, ale wpływy zależą od umowy, a nie tylko od kwoty na niej zapisanej. Te same 8000 zł brutto to 5783,91 zł netto na umowie o pracę, 5918,91 zł na zleceniu ze składkami ZUS i 7532,00 zł na umowie o dzieło, od której nie płaci się ani składek społecznych, ani zdrowotnej. Przekłada się to wprost na wynik: 304 000 zł, 311 000 zł i 396 000 zł.

Ta różnica ma drugą stronę. Wyższe netto z dzieła nie oznacza, że bank je w całości uzna: przy umowach cywilnoprawnych banki zwykle wymagają dłuższej, nieprzerwanej historii wpływów i często uśredniają dochód z kilku lub kilkunastu miesięcy. Kalkulator liczy netto według przepisów podatkowych dla obowiązującej skali - nie symuluje zapowiadanych zmian w PIT, bo zdolność ocenia się według prawa, które działa dziś. Jeśli znasz swoje netto, możesz je wpisać wprost, przełączając pole na „netto”.

Bufor: rata, której nie zapłacisz, ale która decyduje

Od lutego 2023 r. nadzór oczekuje, że przy ocenie zdolności bank doliczy do oprocentowania co najmniej 2,5 pp przy kredycie ze stopą okresowo stałą. Przy stopie zmiennej bufor ma być „adekwatnie wyższy”, bez wskazania konkretnej liczby, a przy stopie stałej przez cały okres kredytu bufora się nie stosuje. Sens jest prosty: kredyt na 30 lat przeżyje kilka cykli stóp procentowych, a bank ma sprawdzić, czy rata nie przerośnie domowego budżetu, kiedy stopy pójdą w górę.

W przykładzie z 8000 zł brutto rata z testu liczona jest przy 8,36% zamiast 5,86%. Bez bufora ta sama rata obsłużyłaby 391 000 zł, z buforem - 304 000 zł. Faktycznie płacona rata przy obecnym oprocentowaniu to 1795,36 zł, czyli wyraźnie mniej niż dopuszcza limit DSTI. Ta nadwyżka nie jest błędem obliczeń, tylko zapasem na wypadek wzrostu stóp.

Co obniża, a co podnosi zdolność

Każda spłacana rata zmniejsza miejsce na nową jeden do jednego, a do rat bank dolicza też limity kart kredytowych i debetu - przeliczone na umowną ratę, nawet jeśli są niewykorzystane. W przykładzie 300 zł takiej raty obniża zdolność z 304 000 zł do 265 000 zł. Zamknięcie nieużywanej karty przed złożeniem wniosku jest jednym z niewielu ruchów, które zmieniają wynik bez zmiany dochodu.

Najmocniej zdolność podnosi drugi dochód. Para z dwiema pensjami po 7000 zł brutto i dzieckiem ma łącznie 10 203,34 zł netto; po kosztach utrzymania trzech osób granicą wciąż jest DSTI, a szacunkowa zdolność wynosi 537 000 zł. Wydłużenie okresu też działa, ale słabnie: przejście z 25 na 30 lat przy 8000 zł brutto dodaje 14 000 zł, a każdy dodatkowy rok oznacza kolejne kilkanaście tysięcy złotych odsetek. Rekomendacja S zaleca okres do 25 lat i dopuszcza najwyżej 35.

Założenia kalkulatora

• Netto - silnik kalkulatora wynagrodzeń, obowiązująca skala podatkowa, PIT-2 złożony, koszty uzyskania przychodu podstawowe, średnia z 12 miesięcy (przy wyższych pensjach netto spada po przekroczeniu progu, a bank patrzy zwykle na ostatnie miesiące).
• Oprocentowanie domyślne 5,86% - WIBOR 3M z notowania 28 września 2026 r. (3,86%) plus przykładowa marża 2%. Wpisz oprocentowanie z oferty, którą porównujesz.
• Bufor domyślnie 2,5 pp - minimum ze stanowiska UKNF z 7 lutego 2023 r.
• Koszty utrzymania 1300 zł za pierwszą osobę i 1000 zł za każdą kolejną. To założenie serwisu, przyjęte ostrożnie z górnej części publikowanych szacunków - każdy bank ma własne tabele.
• Raty równe, bez prowizji, ubezpieczeń i kosztów dodatkowych; kwota zaokrąglona w dół do 1 000 zł.

Czego ta liczba nie mówi

Zdolność to górna granica wyliczona z dochodu, a nie odpowiedź na pytanie, ile warto pożyczyć. Nie uwzględnia historii w BIK, stażu pracy, wieku ani wkładu własnego. Ten ostatni ogranicza kredyt niezależnie od dochodu: przy wkładzie 20% ceny, czyli wskaźniku LTV 80% zalecanym przez Rekomendację S, zdolność 304 000 zł odpowiada mieszkaniu za około 380 000 zł i wymaga 76 000 zł własnych środków - plus koszty notarialne, podatek i prowizje, których kalkulator nie liczy.